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签了预约合同房价见涨 房主想反悔...
www.dlhongan.com 】 【 2018-04-19 11:11 】 【来源:四川法制报】

  孙丹 本报记者 王一多

  因房屋的所有权证还没有办下来,成都市民谢先生于2016年以预约合同的形式购下一套二手房。一年后,房屋取得了不动产权证书,谢先生满心欢喜地找房主过户,房主却因房价上涨反悔不卖了,且坚称,双方签的是预约合同,不管用。谢先生一纸诉状将房主告上法庭。

  2017年12月,双流区法院以双方签订合同真实有效为由,对该案作出继续履行的判决。今年3月,房屋已完成了过户手续。

  房价飙升房主反悔不卖了

  2016年,谢先生和许多奋斗中的年轻人一样,希望早点入手一套位置和价位都不错的房子。在和老婆看了十几个楼盘后,谢先生最后选定了川大附近一面积为136.43平方米的二手毛坯房,价格为55.5万元。因当时这间房屋的所有权证还没有办下来,谢先生与房主冉某商定,以“预约合同”的形式将购房事宜定下来。

  2016年8月23日,谢先生与冉某签订了《二手房屋买卖预约合同》,合同对房屋价款、支付方式、交付时间、违约责任等进行了约定。合同签订当天,谢先生依照约定向冉某支付了购房定金10万元,并收到对方出具的购房定金收条。11月8日,谢先生向冉某支付了第二笔购房款425000元,并收到了其出具的收条。冉某于当天向谢先生交付了涉案房屋,双方办理了房屋交接手续,剩下的,就只有过户及付清剩余的3万元款项。

  2017年5月9日,该套房屋终于取得了不动产权证书并登记在房主冉某名下。谢先生得知消息后,立马约冉某出来按合同继续履行,冉某却一拖再拖,始终不肯露面。

  原来,冉某打听到,在这将近一年的时间里,自己这套房子已经涨了差不多一倍,如果以当初协议的价格卖出去,自己实在划不来。于是,冉某以双方签订的是预约合同和对方不符合限购政策为由,拒绝继续履行合同。2017年6月,谢先生一纸诉状将冉某告上法庭。

  合同有效房屋顺利过户

  案件的争议焦点在于双方签订的《二手房屋买卖预约合同》属于预约合同还是本约合同。一般情况下,买卖房屋都会签订正式的买卖合同,在法律术语上叫“本约”。但在某些特殊情况下,买卖双方仅签订了“预约”合同。因签约时冉某尚未取得房产权属证明,所以谢先生和冉某签订的合同便属于特殊情况下签订的“预约”合同。那么“预约”有效吗,法院该如何判决?

  最终,法院经审理认为,本案原、被告双方签订的《二手房屋买卖预约合同》系双方当事人的真实意思表示,且内容也不违反法律、行政法规的禁止性规定,应属有效,双方均应当严格按照合同约定履行各自的义务。

  此外,对于被告冉某认为原告谢先生在本地已有一套房屋,应受限购政策规制的抗辩理由,法院认为,买卖双方于2016年8月23日签订了《二手房买卖预约合同》并开始实际履行,而成都市是从2017年3月24日起开始将二手房买卖纳入限购政策,被告的抗辩主张缺乏事实和法律依据,法院不予支持。据此,法院依法判决冉某协助原告谢先生办理过户登记手续,履行合同义务。

  记者获悉,今年3月,涉案房屋已顺利转到谢先生名下。

  ◎法官说法

  “预约”“本约”法律上可转化

  承办法官告诉记者,预约与本约之间具有可转化性。如果在预约合同中载明了本约合同的主要内容,并且一方或双方当事人已经实际履行,当初限制交易不成熟的条件业已消除,即使双方未按预约合同签订本约合同,其预约亦已转化为本约性质,故此可以认定为本约合同。

  本案中,虽然原、被告双方签订的《二手房屋买卖预约合同》名为预约合同,但该合同已经具备了房屋买卖合同本约的全部要件,且约定了付款及房屋交付履行期限,双方当事人之间的合同权利义务具体、明确。签约后,原告谢先生已按照合同的明确约定向被告冉某支付了大部分购房款,被告实际接受且按照合同明确约定也向原告实际交付了案涉的房屋,双方签订的预约合同已经具备了本约的全部要件及可履行性,且已经开始实际履行主要义务,该预约合同应当属于本约的性质。

  另外,根据《合同法》关于形式不完备合同效力的规定,当事人约定采用书面形式订立合同,当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务,对方接受的,该合同成立。故原、被告签订的《二手房屋买卖预约合同》应具备本约的性质。

编辑:孙冠洲
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